住宅ローン返済中の高齢者は売却も検討すべき？住まいの選択肢を比較解説

住宅ローンを返済中で、高齢になってからの返済に不安がある状況の現実

定年退職後、年金が収入の中心になると、住宅ローンの返済負担が重く感じられる方は少なくありません。実際に、70歳前後の返済を予定していた事例では、想定外の収入減や介護費、医療費などの支出が重なり、結果として返済が困難になったケースが増えています。例えば、55歳でローンを始め、70歳で完済を予定していた方が、介護や預貯金の枯渇によって売却に至った事例が報告されています。

近年では、住宅ローンの完済予定年齢が70歳を超えるケースも増えており、これは「晩婚化」による住宅取得の遅れや「低金利による頭金減少の傾向」、さらには「退職金の減少」などが背景にあります。こうした要因は、住宅ローン返済の長期化と高齢期の返済リスクを高めています。

さらに、国土交通省のデータによれば、分譲戸建ての住宅ローン返済期間は35年以上が最多で平均返済期間は約32.7年、完済年齢は戸建てで約75.5歳、マンションで約72.5歳と、すでに高齢期まで返済が続くことが一般的になっている実態があります。

住宅ローンの返済継続が難しくなったときに考えたい選択肢

住宅ローンの返済が難しくなった際、高齢の方でも住まいを維持しながら資金調達ができる方法として、以下の選択肢があります。

以下に、それぞれの方法についてもっと詳しくご紹介します。

リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受けながら、生存中は利息だけを支払う形式で、住み続けられる点が支持されています。利用できる年齢は金融機関によって異なり、おおむね 55歳以上から80歳以下とされることが多いです。ただし、金利は一般の住宅ローンより高く、変動金利の場合は金利上昇による返済負担の増加リスクがあるほか、担保価値の下落が融資額減少につながる可能性もあります。

リースバックは、自宅を会社などに売却して現金を手に入れつつ、賃貸（リース）契約で住み続ける仕組みです。売却代金は自由に使え、売却後も住環境を変えずに暮らせるうえ、手続きも比較的短期間で進められることが利点です。維持費（固定資産税や管理費など）が不要になり、家賃として一本化されるケースが多い点も支持されています。

ただし、売却額は評価額の 5〜7割ほどに設定されることがあり、家賃が割高なケースもあるため、月々の負担増や長期的には費用が割高になるリスクもあります。

任意売却については、ここでは詳細を記載しませんが、ローン返済が困難な場合に債権者の了承を得て自宅を売却し、残債を返す方法であり、金融機関との調整が重要な選択肢です。

それぞれの方法には異なる特徴とメリット・デメリットがあります。住み慣れた自宅に住み続けたいのか、現金を優先的に確保したいのか、ご自分の暮らし方や生活に応じて、最適な選択肢を検討されることをおすすめします。

住宅を売却する際に注意したい法的・金銭的なポイント

住宅ローンを返済中の高齢者の方が住宅を売却する際には、法的・金銭的にいくつか重要な点があります。ここでは、信頼できる情報をもとにわかりやすく解説いたします。

まず、住宅ローンの返済が途中であっても売却は可能ですが、売却代金でローンを完済し、かつ抵当権の抹消登記を済ませることが不可欠です。アンダーローン状態（売却価格が残債を上回る場合）は比較的スムーズに進みますが、オーバーローン状態（売却価格が残債を下回る場合）は、不足分を自己資金で補う必要があります。たとえば貯蓄を活用する方法などがあります。

次に、売却に伴う諸費用には注意が必要です。抵当権抹消登記には、不動産一筆ごとに登録免許税1,000円が必要です。土地と建物がある場合は合計で2,000円になることもあります。また、登記簿謄本の取得費用や、司法書士に依頼する場合は報酬として10,000円から17,000円前後が相場です。自分で手続きを進める場合も、登記簿取得などに3,000〜5,000円程度かかることがあります。

さらに、売却により利益が出た場合や損失が出た場合には、税制上の特例を活用できる可能性があります。利益が出た場合は「三千万円特別控除」や「所有期間が十年を超える軽減税率」の特例が利用できるケースがあります。一方、売却損が出た場合には「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除」の特例により、損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越して控除を受けられる可能性があります。

これらのポイントを踏まえて、住宅を売却する際には、ローン残高や売却価格、必要な諸費用、税制度などをしっかり把握し、売却後にどれだけ手元に資金が残るのかをよく見積もることが大切です。

判断力や体力が落ちる前に、早めに選択肢を知って行動する意義

判断力や体力が元気なうちに住宅売却や住み替えなどの選択肢を検討しておくことには、大きな意義があります。まず、判断力や体力は加齢とともに徐々に低下するため、60歳代前半までに動き始めることが望ましいとされています。実際、判断力や体力の低下により「現状維持」以外の選択肢が極端に減ってしまうリスクがあるため、早めに検討・行動することが強く推奨されています。

次に、早期に動くことで売却の選択肢や有利な条件を維持しやすくなる可能性があります。たとえば、住み替えやリースバックなどは体力的にも精神的にも負担のかかる手続きが伴いますが、元気なうちに準備を始めることで無理のない手順で進めやすくなります。

さらに、早期の対応により、安心できる老後の住まいや生活設計につながるというメリットもあります。リースバックや住み替えを早く準備すれば、住宅ローンの返済負担を整理しつつ、生活圏や医療・介護へのアクセスなども踏まえた計画が立てやすくなるため、安心した老後生活を実現するための基盤が整います。

以下に、上記の内容をまとめた表を記載いたします。

まとめ

高齢になってから住宅ローンの返済に不安を感じる方は決して少なくありません。定年後の収入減や医療費といった出費増加など、思いがけない負担が重なる場面もあるでしょう。住宅ローンの返済が難しくなった時には、住まいに関わるさまざまな選択肢や制度が存在します。早めに自分の状況を見直し、適切な方法を選び行動することで、安心できる暮らしへの一歩につながります。一人で悩まず、準備を進めることが大切です。