空き家の相続放棄後どうする？売却方法や管理の注意点も解説

相続放棄後に空き家が残る理由とその影響

相続放棄を行っても、被相続人の財産である空き家がそのまま残ることがあります。これは、相続放棄によって相続人としての権利や義務を放棄したとしても、物理的な財産自体が消滅するわけではないためです。特に、他に相続人がいない場合や、他の相続人も相続放棄をした場合、空き家は「所有者不明」の状態となり、管理や処分が困難になることがあります。

2023年4月の民法改正により、相続放棄後の管理義務の対象者が明確化されました。改正後の民法第940条では、相続放棄をした者が、その放棄の時点で相続財産を現に占有している場合、相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同様の注意をもってその財産を保存しなければならないと規定されています。ここでいう「現に占有している」とは、実際にその財産を使用・管理している状態を指します。例えば、被相続人の自宅に同居していた相続人が相続放棄をした場合、その自宅を「現に占有している」とみなされ、管理義務が生じます。

相続放棄後も空き家の管理義務が発生する可能性があります。これは、相続放棄をした者が、その放棄の時点で相続財産を現に占有している場合に適用されます。具体的には、相続財産を次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同様の注意をもってその財産を保存する義務が生じます。この義務は、空き家の倒壊や破損を防ぐための措置、周辺環境への配慮、適切な維持管理を含みます。例えば、屋根や外壁の修理、敷地内の草木の手入れ、害虫駆除、建物の施錠などが求められます。

管理義務を怠った場合、以下のリスクや近隣住民への影響が考えられます。

このように、相続放棄後も空き家の管理義務が生じる可能性があり、適切な対応を怠ると法的責任や近隣住民への影響が発生することがあります。相続放棄を検討する際は、これらの点を十分に考慮し、専門家に相談することをお勧めします。

相続放棄後の空き家管理義務から解放される方法

相続放棄を行った後でも、空き家の管理義務が残ることがあります。この義務から解放されるための方法として、相続財産清算人の選任が挙げられます。以下に、その手続きや注意点について詳しく説明します。

まず、相続財産清算人とは、被相続人の財産を管理・清算し、最終的に国庫に帰属させる役割を持つ者です。相続人全員が相続放棄をした場合や、相続人が存在しない場合に、家庭裁判所が選任します。

相続財産清算人の選任手続きは、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。申立人は、利害関係人（被相続人の債権者、特定遺贈を受けた者、特別縁故者など）や検察官です。相続放棄をした者も、空き家の管理義務を負う立場にあるため、利害関係人として申立てが可能です。

申立てに必要な主な書類は以下の通りです。

• 申立書
• 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本（除籍、改製原戸籍）
• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 財産を証明する資料（不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書など）
• 申立人と被相続人との利害関係を証明する資料

手続きにかかる費用は以下の通りです。

予納金は、相続財産清算人の報酬や相続財産の管理費用に充てられます。相続財産からこれらの費用を賄える場合、予納金は返還されますが、財産が少ない場合は返還されないこともあります。

相続財産清算人が選任されるまでの間、空き家の管理義務は相続放棄をした者に残ります。適切な管理を怠ると、損害賠償請求や近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。したがって、相続財産清算人が選任されるまでの間も、空き家の適切な管理を心掛けることが重要です。

相続放棄後の空き家を売却する際のポイント

相続放棄を行った後でも、空き家が残る場合があります。このような状況で空き家を売却する際には、特定の法的手続きや条件を満たす必要があります。以下に、売却時の重要なポイントを解説します。

まず、相続放棄をした場合でも、相続財産管理人が選任されるまでの間、相続人が管理義務を負うことがあります。したがって、空き家の売却を検討する際には、相続財産管理人の選任手続きを進めることが重要です。相続財産管理人は、家庭裁判所に申し立てを行い、選任されます。選任後、管理人が空き家の管理や売却手続きを行うことになります。

次に、売却時に発生する可能性のある費用や税金について理解しておくことが重要です。主な費用としては、以下のものがあります。

特に、譲渡所得税については、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を活用することで、最大3,000万円の特別控除を受けることが可能です。この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

最後に、売却を成功させるためには、市場調査を行い、適切な価格設定をすることが重要です。空き家の状態や立地条件を考慮し、現実的な価格を設定することで、スムーズな売却が期待できます。また、信頼できる不動産会社に相談し、専門的なアドバイスを受けることも有益です。

以上のポイントを押さえることで、相続放棄後の空き家の売却を円滑に進めることができるでしょう。

相続放棄後の空き家問題を解決するための専門家の活用

相続放棄を行った後も、空き家の管理や処分に関する問題が残ることがあります。これらの問題を効果的に解決するためには、弁護士や司法書士などの専門家の活用が有益です。以下に、専門家に相談するメリットや役割、依頼時の費用や選び方、そして具体的な解決ステップについて詳しく説明します。

まず、弁護士や司法書士に相談することで、相続放棄後の空き家に関する法的手続きや義務について正確な情報を得ることができます。例えば、相続財産清算人の選任手続きや、空き家の管理義務の解除方法など、専門的な知識が必要な手続きをスムーズに進めることが可能となります。また、専門家は個々の状況に応じた最適な解決策を提案し、手続きの代行や書類作成などのサポートを行います。

専門家に依頼する際の費用は、依頼内容や専門家の報酬体系によって異なります。一般的には、相続財産清算人の選任申立てにかかる費用として、収入印紙代や郵便切手代、官報公告料などが必要となります。さらに、相続財産清算人の報酬や事務費用に充てるための予納金として、数十万円から100万円程度が求められる場合があります。これらの費用は、相続財産から支払われることが多いですが、事前に専門家と費用について確認し、見積もりを取ることが重要です。

専門家を選ぶ際には、以下のポイントを考慮すると良いでしょう。

専門家と連携して空き家問題を解決する具体的なステップは以下の通りです。

• 初回相談：専門家に現状や悩みを伝え、解決策の提案を受けます。
• 手続きの計画：提案された解決策に基づき、必要な手続きやスケジュールを立てます。
• 書類作成と提出：専門家の指導のもと、必要な書類を作成し、家庭裁判所などの関係機関に提出します。
• 手続きの進行管理：手続きの進行状況を専門家と共有し、必要に応じて追加対応を行います。
• 問題解決：手続きが完了し、空き家の管理義務から解放されるなど、問題が解決します。

相続放棄後の空き家問題は、放置すると近隣住民への影響や法的責任が生じる可能性があります。専門家の知識と経験を活用することで、これらの問題を迅速かつ適切に解決することができます。早めに専門家に相談し、適切な対応を取ることが重要です。

まとめ

相続放棄後に空き家が残る場合、その管理義務やさまざまな手続きが発生し、放置すると想定外のリスクに直面することもあります。しかし、相続財産清算人の選任や専門家の協力を得ることで、状況は大きく変わります。適正な管理や売却の手続きを冷静に進めることが、余計なトラブルを防ぐ近道です。不安があれば、早めに信頼できる専門家へ相談することで、悩みや負担を軽減し、納得できる解決を目指しましょう。