空き家になる実家は売却か賃貸か？判断に迷う前に押さえたい基準

空き家になる実家を放置するリスクと基礎知識

まず、親名義の実家が空き家になる典型的なきっかけとして、親が施設へ入所する場合や、転居や長期入院により誰も住まなくなる場合が挙げられます。
その際、親が亡くなった後は相続人が遺産分割協議を行い、誰が不動産を引き継ぐかを決める流れになります。
その後、相続人は法務局で相続登記を行い、名義を変更することが重要です。
令和6年から相続登記が義務化されているため、名義を放置せず早めに手続きを行う必要があります。

一方で、実家を空き家のまま放置すると、費用とリスクの両面で負担が生じます。
固定資産税は所有している限り毎年かかり、居住していなくても原則として納税義務は続きます。
さらに、庭木の手入れや雨漏り対策などの維持管理を行わないと老朽化が進み、倒壊や害虫発生など周囲への悪影響が生じるおそれがあります。
総務省の住宅・土地統計調査でも、空き家数と空き家率の増加が示されており、空き家対策の必要性が高まっていることが分かります。

また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、危険性や衛生面で問題がある空き家は「特定空家等」と認定される場合があります。
特定空家等と判断されると、行政から指導や勧告、命令が行われ、従わないと固定資産税の住宅用地特例が外れるなど、税負担が重くなる可能性があります。
さらに、最終的には行政代執行により解体費用を所有者等が負担する事態にもなりかねません。
こうしたリスクを避けるためにも、親が存命中から将来の利用方針や処分方法を家族で早めに話し合い、相続後は速やかに名義や管理方法を整理しておくことが大切です。

売却を選ぶべきケースとメリット・デメリット

親名義の実家が空き家となり、今後も自分や家族が住む予定がない場合は、売却を検討しやすい状況といえます。
特に、最寄り駅や商業施設へのアクセスが比較的良く、築年数が進んでいても建物や土地に一定の需要が見込める場合は、早めの売却で資産価値を確保しやすくなります。
また、遠方に住んでいて頻繁な管理が難しい場合や、相続人が複数いて公平な分配を行いたい場合も、売却による現金化が選ばれやすい傾向があります。
このように、利用予定の有無、立地、築年数、家族構成などを総合して売却の適否を整理することが大切です。

空き家を売却する大きなメリットは、まとまった資金を得られることと、管理負担から解放されることです。
国土交通省の調査では、空き家の年間維持管理費として「10〜20万円未満」が最も多い層とされており、今後も長期に維持するほど費用は積み上がります。
売却により固定資産税や修繕費、草木の手入れなどの負担を手放せるため、時間的・精神的な負担軽減にもつながります。
一方で、思い出のある実家を手放す心理的な負担や、売却価格が想定より低くなる可能性があること、譲渡所得が出た場合の税金負担といったデメリットも踏まえて検討する必要があります。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
国土交通省は、被相続人が居住していた家屋とその敷地を相続した相続人が、相続開始から原則「3年を経過する日の属する年の12月31日」までに譲渡した場合などに、譲渡所得から最高3,000万円（条件により2,000万円となる場合あり）を控除できる特例を案内しています。
また、国税庁の資料では、相続人の人数が3人以上の場合に控除額の上限が変動するなど、詳細な要件が示されています。
この特例は他の居住用財産の特別控除と通算される上限もあるため、具体的な適用可否や金額については、最新の制度内容を確認しながら慎重に検討することが重要です。

賃貸活用を選ぶべきケースとメリット・デメリット

親名義の実家を賃貸に出すかどうかを考える際には、周辺での賃貸需要の有無や、建物の築年数、間取り、最寄り駅や主要施設へのアクセス状況などを総合的に確認することが大切です。
総務省の住宅・土地統計調査では、空き家のうち賃貸用の住宅が一定割合を占めており、賃貸需要が見込める地域では空き家を住まいとして活用する動きが続いています。
ただし、老朽化が進んでいる住宅や、周辺の賃貸市場と比べて明らかに競争力が低い住宅は、多額の改修費をかけても入居者が集まりにくい場合があります。
このため、事前に建物の状態と周辺の家賃水準、想定される入居者層を整理し、賃貸活用の適性を見極めることが重要です。

実家を賃貸活用する最大のメリットは、家賃収入を得ながら建物を維持できる点と、将来的に自分や親族が住みたいと考えたときに所有権を維持しやすい点です。
人が住み続けることで定期的な換気や通水が行われるため、空き家として長期間放置するよりも、建物の劣化を抑えやすいという利点もあります。
一方で、空室期間が長引くと家賃収入が得られない空室リスクがあり、入退去のたびに原状回復や設備交換などの修繕費が発生します。
さらに、入居者対応や家賃管理、トラブルへの対応といった業務が継続的に必要となるため、時間的・精神的な負担をどの程度負えるかも検討しておく必要があります。

親名義の実家を賃貸運用する場合は、賃貸借契約の形態や管理方法、修繕計画、火災保険などの備えを事前に整理しておくことが大切です。
賃貸借契約には、期間の定めがある定期借家契約と、契約更新を前提とした普通借家契約があり、それぞれ契約期間や更新の扱いが異なるため、将来の利用予定に合わせて選ぶ必要があります。
また、建物や設備の不具合に備える修繕積立の考え方や、近隣住民との騒音・ごみ出しなどの日常的なトラブルを防ぐための入居者ルールの明確化も欠かせません。
さらに、万一の火災や水漏れ事故に備え、火災保険や賠償責任保険の補償内容を確認しておくことで、所有者としてのリスクを抑えながら賃貸活用を進めることができます。

売却か賃貸かを判断するためのチェックポイント

まずは、親の意向と相続人それぞれの考え方を整理することが大切です。
親が生前に「将来も残したい」「早めに手放したい」など、どのように実家を扱ってほしいのかを確認し、書面やメモに残しておくと判断しやすくなります。
あわせて、相続人の人数や将来住む可能性、帰省頻度なども話し合い、利用予定の有無を明確にしておくとよいです。
この段階で、家族全員が共通認識を持つことが、後々のトラブル防止にもつながります。

次に、売却と賃貸それぞれの場合の収支を、できる範囲で具体的に見積もることが重要です。
売却を検討する場合は、周辺の取引事例を参考に、おおよその売却予想価格を把握し、仲介手数料や譲渡所得税などの費用も見込んでおきます。
賃貸を検討する場合は、想定家賃、空室期間、管理費、修繕費、火災保険料、固定資産税などの支出をリスト化し、年間の手取り額を試算します。
このように、両方のパターンで「入るお金」と「出ていくお金」を並べて比較することで、数字に基づいた判断がしやすくなります。

さらに、判断までの進め方を段階的に整理しておくと、迷いにくくなります。
まずは物件の状態や家族の意向、税金や維持費の情報をまとめ、そのうえで売却と賃貸の収支を比較し、家族で合意できる方向性を決めます。
その後、登記や税金、契約に関する疑問点については、必要に応じて専門家に相談し、法的な手続きや税制上の特例の適用可否を確認します。
拙速に結論を出さず、情報整理と話し合いの時間を十分に確保することが、納得感のある最終判断につながります。

まとめ

親名義の実家が空き家になると、固定資産税や管理費、老朽化リスクが積み重なり、放置するほど負担が増えていきます。
売却か賃貸かの判断では、親の意向、将来住む可能性、立地や築年数、想定家賃や売却予想価格を総合的に比較することが大切です。
当社では、相続や税金のポイントも踏まえながら、売却と賃貸それぞれの収支シミュレーションを行い、お客様と一緒に最適な選択肢を整理します。
空き家になるかもしれない実家について不安があれば、まずはお気軽にご相談ください。