相続不動産はいつから売却できる？売却手続きを始める流れも解説
不動産を相続したものの、「いつから売却できるのだろう」「どのような手続きが必要なのか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。相続不動産の売却には、複雑な手続きや期限が関わってきます。手続きを間違えると余計な負担が発生することもあるため、正しい知識が欠かせません。この記事では、相続不動産の売却が可能となるタイミングや手続きの流れ、注意点について分かりやすく解説します。安心して手続きを進めたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
相続不動産はいつから売却できるのか
相続した不動産を売却するためには、まず「相続登記」（名義変更）を済ませなければなりません。被相続人（亡くなった方）の名義がそのままでは、不動産の所有者が誰か確定できず、売却手続きを進めることができません。法律上、不動産の権利は登記によってしか第三者に主張できないため、登記を済ませて初めて正当に売却できるようになります。これは民法の定めに則った、誰にとっても理解しやすい仕組みです。
さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続したことを知ってから３年以内に登記を申請しなければなりません。期限内に正当な理由なく手続きをしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務は過去に発生した相続にも適用され、2024年4月1日時点で未登記の不動産がある場合は、義務化の施行日から３年以内、すなわち2027年3月31日までに登記が必要です。こうした制度の導入により、売却以前の段階で必ず名義を整理する必要性が高まっています。（以下、表にまとめています）
| 相続時期 | 登記期限 | ポイント |
|---|---|---|
| 2024年4月1日以降に発生した相続 | 相続を知った日から３年以内 | 売却前に必ず登記が必要 |
| 2024年4月1日より前に発生した相続 | 施行日から３年以内（2027年3月31日まで） | 過去の相続も対象 |
| 登記が未了のまま売却を希望する場合 | — | 登記完了が売却の前提 |
したがって、相続不動産を売却したい場合、まずは相続登記を確実に終えて名義を移したうえで、売却手続きを進めることが求められます。
相続登記の手続きと進め方の概要
相続した不動産を売却するためには、まず相続登記（名義変更）を適切に行う必要があります。その手続きの流れについて、ご自身で進める場合と専門家に依頼する場合、それぞれのメリットを踏まえてご案内します。
以下は、ご自身で相続登記を進める際によく求められる書類の目安です。
| 項目 | 書類内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 戸籍関係 | 被相続人の出生～死亡までの戸籍一式、相続人全員の戸籍謄本 | 相続人と被相続人の関係および相続人の存在を立証 |
| 本人証明 | 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、不動産取得者の住民票 | 登記簿上の住所と死亡時住所、取得者の現住所を証明 |
| 評価証明 | 固定資産評価証明書 | 登録免許税の算定に用いる評価額を証明 |
| 申請書類 | 登記申請書（法務局の所定様式） | 登記申請のための正式書類 |
必要書類の詳細としては、たとえば法定相続や遺産分割協議による相続では、被相続人の出生から死亡までの戸籍や住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本、不動産取得者の住民票、固定資産評価証明書、登記申請書が揃っていることが必要です 。
申請の流れは次のとおりです：
（１）必要書類を役所や法務局で取得・作成する （２）登記申請書を作成し、必要書類とあわせて法務局へ提出する （３）受付後、登記完了証などが法務局から交付される
登記申請書や記載例は法務局の公式ウェブサイトから入手可能です 。
手続きの負担を軽減したい場合は、司法書士への依頼を検討することも有効です。司法書士に依頼することで、書類の取り寄せや作成、法務局への提出を一括して代行してもらえます。その報酬は、内容や手続きの範囲によって異なりますが、おおむね数万円から十数万円程度を目安とするとよいでしょう 。
ご自身で行う場合は費用を抑えることができますが、手続きの煩雑さや書類漏れのリスクを考慮し、状況に応じて司法書士への相談もご検討ください。
売却開始から売却完了までにかかる期間の目安
相続不動産の名義変更（相続登記）が完了した後、売却の流れが本格的に始まります。一般的な目安として、名義変更後から売却完了までにはおおよそ３か月～６か月程度かかるとされています。具体的には以下のような流れと期間が参考になります。
| ステップ | 期間目安 |
|---|---|
| 価格査定 | 約１．５か月 |
| 媒介契約の締結 | 査定後 約０．５か月 |
| 販売活動・内覧対応 | １か月～３か月程度 |
| 売買契約締結 | 買付申込から約１か月 |
| 決済・引き渡し | 契約後 約１か月 |
これらのステップをすべて経ると、名義変更後から決済・引き渡し完了まで、おおよそ３か月から６か月ほどかかる場合が多いと言えます。必要に応じて準備期間も含めると、もっと長く見積もることも大切です。ですので、売却に向けては余裕をもった計画を立てて進めることが安心です。
相続不動産売却に伴う税金や手続き上の注意点
相続した不動産を売却する際には、税金や諸費用についてもよく理解しておくことが重要です。以下に、主なポイントを分かりやすく整理しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税（税率） | 相続によって取得した不動産は、被相続人の取得日を引き継ぐため、基本的に「長期譲渡所得」として低い税率（約20.315％）が適用されます。短期譲渡（所有期間5年以下）に該当する場合は、税率が高く（約39.63％）なりますので、取得時期を確認してください。 |
| 印紙税などの諸費用 | 不動産売買契約書には印紙税がかかります。売買価格に応じて数千円～数万円となりますので、契約時に負担が必要です。 |
| 登録免許税（相続登記） | 相続登記を自らまたは司法書士に依頼する際には、固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税が必要です。また、証明書の取得費用や司法書士報酬も発生します。 |
譲渡所得税の税率と計算のポイント
相続による不動産売却では、所有期間の判断が重要です。多くの場合、被相続人の取得日を引き継ぐため「長期譲渡所得（5年超）」と判断され、税率が低くなります。具体的には所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税（2.1％）＝合計約20.315％となります。一方、所有期間が短期譲渡（5年以下）の場合は税率が約39.63％まで上がるため、節税の観点からも所有期間を確認することが大切です。
登録免許税や司法書士費用の目安
相続登記には、固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税がかかります。たとえば評価額が1,000万円であれば約4万円となります。これに加え、戸籍謄本などの取得費用、司法書士に依頼した場合の報酬（一般に数万円～十数万円）が必要となります。自分で手続きを行えば費用を抑えられますが、手間もかかるため、負担や確実性を考慮して選択してください。
印紙税について
売買契約書作成時には印紙税が必要となります。売却金額に応じて税額が定められており、5,000万円超～1億円以下の場合は本則で6万円、軽減措置では3万円となるなど、額が変わります。契約書を作成する際は必ず印紙の貼付を忘れないようにしてください。
注意点まとめ
相続不動産の売却では、税率区分（長期・短期）を見誤らないよう確認し、印紙税や相続登記に伴う登録免許税などの費用もあらかじめ把握しておくと安心です。必要に応じて専門家へ相談することもおすすめいたします。
まとめ
相続によって取得した不動産を売却するためには、まず相続登記を済ませて名義変更を行う必要があります。この手続きを終えないと売却はできないため、期限や義務について十分に注意が必要です。登記に必要な書類は多く、提出先や手順も複雑になるため、専門家の助けを活用することで負担を軽減できます。名義変更後、査定や販売活動、契約の流れなど売却には一定の期間がかかり、税金や費用についても適切な対応が求められます。不安な点があれば早めに行動することで、より円滑な売却を実現できます。
