相続した家の売却時期はいつがよい？3年以内の税金と特例を解説

相続した家を売るときの税金と基本ルール

相続した家を売却すると、その利益に対して所得税と住民税、さらに復興特別所得税が課税されます。
これらは給与所得などとは分けて計算する分離課税となり、土地や建物を売った場合の「譲渡所得」として扱われます。
税額は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いた課税譲渡所得金額に税率を掛けて求める仕組みです。
そのため、まずはどのような税金が、どの計算方法でかかるのかを押さえておくことが大切です。

譲渡所得の基本は、「売却代金－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」という考え方です。
相続で取得した家の場合、取得費は被相続人がその家や土地を取得したときの購入代金や購入手数料などを引き継いで計算します。
また、相続の際に支払った登記費用や不動産取得税など、一部の費用も取得費に含めることができます。
なお、取得費が分からない場合には、売却代金の5％を取得費とする方法も用意されています。

税率は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、土地や建物を売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで判定されます。
相続で取得した家の所有期間は、相続人が相続した日からではなく、被相続人が取得した日から通算される点が大きな特徴です。
長期譲渡所得の場合は所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得の場合は所得税30％・住民税9％という税率が適用されます。
さらに、いずれの場合も所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が上乗せされるため、所有期間と税率の関係を理解しておくことが重要です。

相続から3年以内に売却するメリットとデメリット

相続した家を相続税申告期限から3年以内に売却すると、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
これは、相続税として納めた金額の一部を家の取得費に上乗せできる制度で、譲渡所得を抑えられる点が大きな特徴です。
譲渡所得が小さくなれば、結果として所得税・住民税・復興特別所得税の負担も軽くなります。
そのため、相続税を支払っている方ほど、この特例を念頭に置いた売却時期の検討が重要になります。

取得費加算の特例を受けるには、相続や遺贈で取得した家を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが条件とされています。
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内とされており、この期限から起算して3年間が特例利用の目安です。
したがって、実務上は「死亡日からおおむね3年10か月程度まで」に売却すれば特例の対象期間に入り得ると考えられます。
一方で、この期間を過ぎてしまうと取得費加算が使えず、同じ価格で売却しても税負担が大きくなるおそれがあります。

もっとも、3年以内の売却には注意点もあります。
売却代金の入金時期と、譲渡所得の申告・納税時期を見越した資金計画を立てておかないと、税金の支払いに必要な現金が不足する可能性があるためです。
譲渡所得に関する確定申告と納税は、売却した年の翌年2〜3月頃が期限となるため、その時点で税額相当の資金を確保しておくことが重要です。
また、相続税と譲渡所得税の双方に関係する書類が必要になるため、早めに整理し、迷う点は税務署や専門家に相談しながら進めることが望ましいです。

相続した空き家・自宅に使える主な税金の特例

相続した空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」による3,000万円（一定の場合2,000万円）の特別控除が利用できる可能性があります。
この特例は、相続または遺贈により取得した家と土地を、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合に適用が検討できます。
さらに、建物の築年数や耐震基準への適合、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたことなど、細かな要件が定められています。
適用を受けるためには、売却後の確定申告で明細書の添付など所定の手続きが必要になります。

自分が住んでいた自宅を売却する場合には、「マイホームを売ったときの特例」による3,000万円の特別控除を検討できます。
この特例は、所有期間の長短に関係なく、居住用財産を譲渡したときの譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度として位置付けられています。
また、所有期間が概ね10年以上のマイホームについては、特別控除を差し引いた後の長期譲渡所得に対して、軽減税率が適用される特例も設けられています。
ただし、いずれの特例も居住の実態や利用状況などについて細かな条件があるため、適用可否を早めに確認することが重要です。

相続した空き家に係る特別控除と、自分のマイホームを売ったときの特別控除は、同じ年分に重ねて使えるかどうかが問題となる場面があります。
国税庁の案内では、同一年中に適用できる譲渡所得の特別控除額の合計には上限があり、被相続人の空き家特例とマイホームの特例などを組み合わせる場合には、通算して5,000万円が限度とされています。
また、相続税の小規模宅地等の特例や、相続財産の取得費加算の特例など、別の相続税関係の特例との組み合わせもあり得るため、どの特例を優先して使うかを全体の税負担で比較する視点が必要です。
相続税対策としては、相続税の申告段階と売却時の所得税の両方を見通して、特例の選択や売却時期を検討することが望ましいです。

節税を踏まえた売却時期の決め方と実務チェックポイント

まずは、相続税が発生しているかどうかと、その納付額を確認することが重要です。
相続税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付を行う必要があります。
この納付額と、相続した家を売却した場合の見込み譲渡所得を比較し、売却益に対する譲渡所得税と住民税を含めた総負担額を把握します。
そのうえで、相続税の納税資金をどのように確保するか、売却時期をいつにするかという順番で検討していくことが大切です。

次に、相続税の取得費加算の特例など、相続から一定期間内の売却に関わる制度の有無を確認します。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例は、相続税の申告期限から一定期間内に売却した場合に、納付した相続税額の一部を取得費に加算できる仕組みです。
一方で、所有期間による長期・短期の区分や、居住用財産の特例など、売却時期によって適用の可否が変わる制度もあります。
これらを一覧にし、自身のケースで利用できる可能性がある制度を整理したうえで、売却を急ぐべきか、一定期間保有すべきかを検討します。

さらに、実際に売却を進める前に、必要となる書類や手続き、相談先を確認しておくことが大切です。
相続税や譲渡所得の申告は、原則として確定申告期限までに行う必要があり、特例を受ける場合には、確定申告書に所定の明細書や確認書類を添付します。
どの特例を使うかによって必要書類が異なるため、事前に税務署の案内や国税庁の手引きなどで確認し、不明点は早めに税務署や税理士などの専門家へ相談することが有効です。
とくに相続開始から時間が経過している場合は、適用期限が迫っていることもあるため、売却予定時期から逆算して準備を進めるようにしましょう。

まとめ

相続した家の売却は、所得税や住民税などの税金と深く関わるため、売却時期を正しく見極めることが大切です。
とくに、相続税申告期限から3年以内に売却できるかどうかで、利用できる特例や節税額が大きく変わります。
空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、複数の制度が絡むケースもあるため、自己判断は危険です。
当社では、相続税対策や将来の資金計画も踏まえて、最適な売却時期や手続きをトータルでサポートします。
「いま売るべきか」「3年以内に間に合うか」など、少しでも迷われたら、ぜひ一度ご相談ください。