実家の空き家販売で共有者が不在ならどうする？手放すための手続きや注意点をご紹介

共有名義の実家の空き家をどう扱うか（共有者が不在・連絡が取れない場合も含む）

実家が共有名義になっている空き家の扱いは、日常の負担となりやすく、特に共有者が連絡不能や所在不明の場合には深刻な問題となります。まず、共有状態となる背景として、相続時に不動産を物理的に分割できず、兄弟姉妹で公平に分けるために共有名義とするケースがあります。その場合、売却や賃貸、解体などの処分には共有者全員の同意が必要となり、意見がまとまらないと進展しません 。

さらに、共有者の一人が連絡とれない、海外在住、所在不明などの場合は問題がより深刻化します。一部共有者の同意が得られず、不動産の売却や登記変更ができず、手続きが全く進まない状態に陥ります 。その間にも、空き家は劣化し、固定資産税や維持費の負担が続きます。また、老朽化が原因で近隣へ被害が生じれば、共有者全員が責任を負う可能性があります 。

加えて、共有状態が継続すると、固定資産税の納税通知書が代表者に一括で送付され、立て替えや負担の不公平からトラブルへ発展することもあります 。

このように、共有者が存在し、特に連絡が取れない場合には、空き家は放置されがちです。所有者としては、早い段階で対応を検討することが重要です。

共有者が不在の場合に活用できる制度と手続き

共有者の一部が所在不明で連絡が取れない場合、実家の空き家の売却を進めるためには、まず「不在者財産管理人の選任」や、令和５年４月１日から施行された新しい制度を活用することが考えられます。

不在者財産管理人制度では、共有者が不在でも裁判所に管理人選任を申し立て、その同意をもって売却手続きを進めることが可能です。ただし、この手続きには選任申請や同意取得など、一定の時間と手間がかかります。

一方、民法第２６２条の２に基づく「所在等不明共有者の持分取得制度」では、必要な調査を尽くしても所在が明らかでない共有者の持分を、裁判所の関与と供託により取得できます。さらに、民法第２６２条の３による「持分譲渡制度」では、所在不明共有者の持分を含めた不動産全体を第三者に譲渡する権限を取得できます。どちらの制度も裁判所への申し立てと公告期間、供託手続が要件となります。これらにより、共有者全員の同意が得られない場合でも売却を進める道が開かれました（民法改正：令和３年法律第２４号、施行：令和５年４月１日）。

ただし、相続による共有の場合、遺産分割が未了であれば、相続開始から１０年を経過していないとこれらの制度を利用できません。これは相続人に遺産を分ける機会を保障するための制約です。

以下に、制度ごとの概要と主な注意点をまとめました。

空き家放置による行政リスクと予防措置

実家の空き家を長期間にわたって放置しておくと、税金負担や法的な行政対応といった重大なリスクが生じます。まず、固定資産税についてですが、「住宅用地の特例」が適用されている場合、通常の住宅用地では税率が大幅に軽減されます。たとえば、小規模住宅用地（200平方メートル以下）なら固定資産税は課税評価額の６分の１にまで下がります。しかし、空き家が「特定空き家」などとして指定されると、その優遇措置が解除され、税負担が最大で６倍に跳ね上がるおそれがあります。こうした措置は市町村による助言・勧告、命令の順で段階的に進み、最終的には行政代執行による強制的な解体まで行われる可能性があります。こうした行政リスクを避けるためには、早めの対応が不可欠です。

行政対応の具体的な段階は以下の表のとおりです。

また、管理が不十分な空き家は、近隣トラブルや安全面での問題にもつながります。たとえば草木の繁茂や害虫発生、倒壊による事故などが起きた場合、所有者には損害賠償責任が課されるおそれがあります。倒壊による事故では数千万円から数億円単位の賠償が発生した例も報告されており、決して軽視できない問題です。さらに、管理不全空き家という位置づけによっても同様に行政指導が可能になっており、近年の法改正によって一層リスクが高まっています。

以上のように、空き家を放置することは税制上、法的、さらには安全面において多重の負担を招く可能性があるため、管理・処分を先延ばしにせず、早期に適切な対応を検討されることを強くおすすめします。

手放しを検討する際の基本的な進め方とポイント

実家の空き家を共有名義でお持ちの場合、まずは共有者間で話し合いを行うことが重要です。共有者が不在であっても、連絡を取り、売却か管理の継続かなどの合意形成を促しましょう。合意が難しい場合は、法的手続きを視野に入れて対応を進める必要があります。

次に、売却にあたっては、相続（または遺贈）により取得した実家の空き家であれば、「相続空き家の3,000万円（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」の適用が受けられる可能性があります。この制度では、譲渡所得から最大で3,000万円を控除でき、大幅な税負担の軽減が期待できます。ただし、以下の要件をすべて満たす必要があります。

まず、対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築された戸建て住宅に限られ、マンションなどの区分所有建物は対象外です。また、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があり、この期限は令和9年（2027年）12月31日までとなっています。売却代金が1億円以下であることも要件です。さらに、売却前に耐震リフォームを行うか、または建物を取り壊して更地にした状態で売却する必要がありますが、令和6年（2024年）以降は、買主が譲渡後に耐震工事や取り壊しを行うことも認められるようになりました。その際は、売買契約書に工事を行う旨の記載が必要となります。相続人が3人以上いる場合の控除額は、一人あたり2,000万円となります。

これらの税制優遇制度の適用には、確定申告などの手続きも欠かせませんので、税理士や司法書士といった専門家に相談しながら進めることが安心です。手続きの複雑さや法的留意点が多いため、自力で進めるよりも確実に対応が可能となります。

まとめ

実家の空き家を所有し、共有者が不在という状況に悩んでいる方は、放置することのリスクや、適切な手続きを知ることが大切です。共有者と連絡が取れずに進められない場合でも、不在者財産管理人の選任や法的な制度を活用することで、解決へと道が開けることがあります。適切に対応せず空き家を放置すれば、税金や行政指導など思わぬ負担が発生することもあるため、早めの行動が肝心です。複雑な手続きや判断に迷う際は、経験豊富な専門家に相談し、安心して次の一歩を踏み出しましょう。